Liberty Education Project
Knowledge Is Freedom
Митчелл Харви, Тэм Алекс
Как государственное регулирование делает жилье недоступным

В «Экономических фактах и ​​заблуждениях» (2011) Томас Соуэлл утверждает, что законы о регулировании жилья и зонировании, а не рынки виновны в недоступности жилья. Соуэлл до сих пор прав. Государственные жилищные правила увеличили расходы на строительство, снизили эластичность предложения жилья и обострили проблему бездомности.

Обзор текущей литературы по жилищному регулированию, проведенный NBER (National Bureau of Economi Research) в 2014 году, подтвердил то, что экономисты уже знали: “похоже, что регулирование повышает цены на жилье, сокращает строительство, снижает эластичность предложения жилья и меняет городскую среду”. Соблюдение нормативных требований не только занимает много времени, но часто требует детального знания местных порядков и приобретения дорогостоящих разрешений. Законы об ограничительном зонировании являются особенно вопиющими, поскольку они часто и необоснованно делают невозможной застройку жильем целых районов. Однако многие, похоже, не считают эту проблему значимой, предпочитая обвинять богатых инвесторов, неустойчивый рост населения или рост доходов. Имеют ли значение местные нормативные акты по сравнению с макроэкономическими тенденциями? Рабочий документ Резервного банка Австралии показал, что “с 2016 года зонирование подняло цены на отдельные дома на 73% выше предельных издержек в Сиднее, 69% в Мельбурне, 42% в Брисбене и 54% в Перте”. Мы знаем, что правила повышают цены. Кроме того, они часто более значимы, чем любой другой фактор со стороны спроса, о которых обычно говорят средства массовой информации.

В 1970-х годах правительство Калифорнии регулировало рынки жилья на беспрецедентном уровне. Неудивительно, что цены на жилье быстро выросли. Причиной этого взрыва не может быть рост населения: за десятилетний период, начиная с 1970-х годов, средняя цена на жилье в Пало-Альто выросла почти в четыре раза, тогда как рост населения в этом регионе был близок к нулю (Sowell 2011). Население Лас-Вегаса почти утроилось в период с 1980 по 2000 год, однако “реальные средние цены на жилье не изменились” (Glaeser, Gyourko и Saks 2005).

В этом взлете цен нельзя винить и доходы. Рост доходов домохозяйств в Далласе долгое время был примерно на 10 процентов выше, чем в среднем по США, в то время как цены на жилье в этом городе бфли, как правило, ниже, чем в среднем по США (O’Toole 2006); То же самое относится и к Хьюстону. В 1970-х реальные доходы в Калифорнии росли медленнее, чем в среднем по стране, но цены на жилье выросли (Sowell 2011).

Инфляция так же не может быть причиной этого роста цен. Проект жилищного строительства в Фостер-Сити 1960-х годов (Сан-Матео, Калифорния) продавал дома по цене от 22 000 до 50 000 долларов. В 2005 году средняя цена дома в Фостер-Сити превысила 1 миллион долларов (Sowell 2011). Это повышение цен больше, чем последствия инфляции. В рейтинге наименее доступных рынков жилья Америки семнадцать были расположены в Калифорнии. В рейтинге 2018 года Калифорния была третьим наименее доступным штатом в США. Техас, вторая по величине экономика после Калифорнии, занял двадцать третье место.

Достаточно сравнить цены на жилье в Калифорнии с ценами на жилье в Техасе, чтобы увидеть шрамы так называемого умного планирования. За последние двадцать лет население Техаса росло быстрее, чем население Калифорнии, а реальный рост ВВП был примерно одинаковым в обоих штатах. Тем не менее, цены на калифорнийские дома росли быстрее каждый год (см. Рисунок 2). История становится еще яснее, когда мы сосредотачиваемся на отдельных городах. Несмотря на то, что Хьюстон является четвертым по величине городом (по численности населения) в США, его рынок жилья занимает двадцать четвертое место в мире по доступности среди крупных городов (с населением более 1 миллиона человек). Это замечательное достижение в значительной степени можно объяснить тем, что в Хьюстоне нет законов о зонировании.

texas california gdp population size housing prices

texas california housing prices new housing affordable housing

Техас не одинок. Япония учит нас, что численность населения не определяет доступность. В таблице ниже мы сравниваем Токио с Лондоном.

Токио является крупнейшим городом по численности населения в мире, в нем живет 37 435 191 человек. Но когда мировые города ранжируются от самых высоких цен на жилье до самых низких, Токио становится шестнадцатым. Жилье в Токио более доступно, чем в Гонконге, Париже, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Чикаго, Сиднее и Цюрихе. За последние двадцать лет цены на недвижимость в Японии снижались примерно на 1,40 процента за квартал. За тот же период цены на недвижимость в Великобритании и США выросли на 3,73 и 2,03 процента соответственно (см. здесь). Этот невероятный результат является следствием динамичного и нерегулируемого рынка жилья в Японии. Правила зонирования в Токио являются ограничениями уровня загрязнений, а не указанием того, как можно использовать конкретную землю. Почти вся японская земельная собственность может быть использована для смешанной застройки; даже в районах, которые обозначены как “промышленные”, ничто не мешает застройщику, если он решит построить жилой комплекс. В отличие от других частей мира, где ограничения по высоте являются абсолютными, в Токио ограничения по высоте гораздо более податливы, если застройщики учитывают права соседних домов на солнечный свет. Сравните это с последствиями негибких ограничений по высоте на Манхэттене: в течение 1950-х годов конкурентные рынки жилья гарантировали, что “были построены десятки тысяч новых квартир…, в то время как цены оставались неизменными” (Glaeser et al. 2005); однако ограничения по высоте, введенные в 1970-х годах, означали, что “несмотря на стремительный рост цен, жилищный фонд вырос с 1980 года менее чем на 10 процентов” (Glaeser et al. 2005). Как указывает Соуэлл (2011), “доля жилых зданий в строениях 20 этажей и выше, которая увеличивалась на Манхэттене с начала двадцатого века до 1970 года, внезапно изменилась и начала десятилетний спад”.

В 2018 году в Японии было построено 942 000 домов. В Великобритании их было 194 000. В 2019 году средняя арендная плата в Лондоне составляла “свыше 2000 фунтов стерлингов, в то время как средняя арендная плата в Токио составляла около 1300 фунтов стерлингов”. Гибкий рынок жилья также означает, что старые дома регулярно разрушаются для строительства новых домов, что обеспечивает динамизм Токио.

real residential property price growth affordable housing uk usa japan

В Нигерии нормативно-правовые акты и ограничения на землю и капитальные товары для строительства привели к дефициту жилья, составляющему в 2015 году более 17 миллионов домов. Ситуация сегодня не очень отличается. Закон о землепользовании 1978 года предусматривает управление и контроль всей земли в стране. За исключением земли, принадлежащей федеральному правительству, закон поставил всю землю под контроль губернаторов штатов. Губернаторы, каждый из которых действует по рекомендации “Комитета землепользования и распределения”, принимают решение об использовании земли. Нигерийцы могут получить доступ к земле только путем получения свидетельства о заселении (СО), которое действительно в течение девяноста девяти лет после того, как губернатор принял решение об использовании этой земли. Развитие жилищного строительства идет медленно, потому что, если губернатор не оговорил, каким будет использование бесплодной земли, практически невозможно получить СО и это препятствует строительству. Когда люди в целях удовлетворения потребностей в жилье берут закон в свои руки и строят дома для себя, губернаторы насильно выселяют их и разрушают их дома.

Кроме того, в Нигерии импорт цемента в мешках, важного капитального блага в строительстве домов, является незаконным. Цемент производится на местном уровне парой компаний с сильными связями с государством. “Правительство и многие нигерийцы почти пришли к согласию, что высокая плата за цемент — это жертва, которую стоит принести во имя производства цемента в стране” (Feyi Fawehinmi 2017). И, как для любого другого товара, когда цены на цемент высоки, спрос будет меньше.

Эмпирические данные и экономическая теория совершенно согласуются в этом вопросе: если вы ограничите использование земли строгими законами о зонировании и планировании, вы увеличите производственные затраты и ограничите предложение, что, в свою очередь, создаст проблему доступности жилья. Эта проблема касается не только стоимости жизни, но и неравенства и социальной мобильности. Мы знаем, что большая часть растущего неравенства в развитых странах вызвана ростом цен на жилье. Недоступные рынки жилья ограничивают возможности трудоустройства и закрепляют системное неравенство среди групп, которые не могут позволить себе закрепиться. Эта проблема исчезнет, ​​если политики и чиновники перестанут рассказывать людям, как они могут использовать свою землю. Эмпирические данные и современная литература говорят нам, что нерегулируемые рынки жилья создают доступное жилье. Мы знаем, как решить эту проблему.

Оригинал статьи

Перевод: Наталия Афончина

Редактор: Владимир Золоторев